1 năm trước
Lời cảnh báo được luật sư Nguyễn Văn Lộc - Chủ tịch LP Group dành cho nhà đầu tư, trong đó 4 kiểu giao dịch BĐS ẩn chứa nhiều rủi ro mất trắng sau đây đang khá phổ biến trên thị trường…
Thứ nhất, giao dịch BĐS huy động vốn kiểu đa cấp
Huy động vốn theo kiểu đa cấp này được thực hiện theo phương pháp Ponzi - hình thức lấy tiền của người này để trả cho người khác. Trong đó 5 biểu hiện phổ biến của kiểu huy động vốn này là:
- Huy động vốn trái phép bằng cách mời chào người mua xuống tiền đặt cọc bằng mọi cách
- Chào bán dự án BĐS khi chưa đủ điều kiện kinh doanh theo pháp luật quy định, cùng với đó là thu tiền theo tiến độ tự đề ra.
- Chủ BĐS mập mờ trong việc thực hiện nghĩa vụ, không ra mặt mà uỷ quyền lại cho đơn vị khác thực hiện các thủ tục. Trong khi đó luật pháp có quy định khi BĐS chưa đủ điều kiện kinh doanh thì chủ đất không được phép uỷ quyền cho bên thứ 2 đại diện thực hiện giao dịch.
- Trên thị trường xuất hiện lượng lớn nhân viên bán BĐS dù chưa được phân quyền.
- Người mua nhà lần đầu mua phải nhà đất tồn tại rủi ro pháp lý nhà đất nhưng vẫn bán cho người mua khác. Điều này tạo nên một vòng tròn giao dịch đa cấp không có hàng rào pháp lý bảo vệ vững chắc.
Huy động vốn theo kiểu đa cấp này được thực hiện theo phương pháp Ponzi - hình thức lấy tiền của người này để trả cho người khác
Trên thực tế hiện nay, mô hình huy động vốn kiểu đa cấp này được một số công ty đang áp dụng và không ít nhà đầu tư đã sập bẫy. Bởi vậy trước khi mua bất kỳ sản phẩm BĐS nào bạn cần quan sát quy trình giao dịch mẫu, yêu cầu bên bán tường thuật đầy đủ quy trình giao dịch. Đặc biệt đừng quên kiểm tra pháp lý theo các bước để hạn chế rủi ro.
Thứ 2, giao dịch đầu tư kiểu “lúa non"
Chiêu buôn bán bất động sản khi tính pháp lý và quy hoạch chưa hoàn chỉnh hay còn được gọi là “bán lúa non". Chào bán BĐS dạng này, hầu hết “cò mồi" thường quảng cáo về giá trị lâu bền, dễ dàng đầu tư lướt sóng và tiếp cận khahcs hàng không hề khó khăn. Dù biết sẽ có rủi ro nhưng nhiều nhà đầu tư vẫn cố tin vào kịch bản màu hồng vẽ ra này.
Đối với giao dịch nhà đất kiểu “lúa non” này có vô vàn những điểm tiêu cực. Chủ yếu nó đánh vào lòng tham của nhà đầu tư với một số thủ thuật như: bánh vẽ quy hoạch, vẽ dự án, tựa bóng ông lớn hay vẽ ra viễn cảnh về hạ tầng hoàn thiện. Thậm chí trên thực tế không ít hồ sơ nhà đất với con dấu giả lưu hành, nếu không tỉnh táo rất nhiều nhà đầu tư rơi vào cạm bẫy trên.
Các chuyên gia đưa lời khuyên cho nhà đầu tư như sau: muốn tạo giá trị trong đầu tư đất nền bạn cần tạo giá trị trên tài sản pháp lý, tránh kỳ vọng quá nhiều vào loại tài sản chưa đủ điều kiện kinh doanh. Mua mảnh đất có sai sót về pháp lý cũng chính là bạn đang mua rủi ro vào mình.
Giao dịch nhà đất kiểu “lúa non” này có vô vàn những điểm tiêu cực
Thứ 3, chiêu thức mua bán cọc
Đặt cọc trong giao dịch BĐS là hành động diễn ra trước khi chuyển nhượng nhà đất. Thị trường địa ốc nóng sốt có rất nhiều trường hợp sang nhượng hợp đồng đặt cọc từ người này sang người khác. Việc dễ dàng trong tiến hành đặt cọc đã tạo khe hở cho hành vi lừa đảo xuất hiện. Nhiều nhà đầu tư do không hiểu rõ mua bán cọc là gì dẫn đến rủi ro trong giao dịch BĐS đẩy lên đỉnh điểm. Về bản chất hợp đồng mua bán nhà đất có giá trị pháp lý cao nhất và an toàn nhất cho nhà đầu tư.
Thứ 4, giao dịch mua bán BĐS không hình thành đơn vị ở
Nhà đất không hình thành đơn vị ở thường là những sản phẩm chưa có trong quy định của pháp luật được cam kết về mức lợi nhuận cao, có sổ đỏ lâu dài. Những dự án này được quảng cáo đạt tiêu chuẩn cao cấp như condotel, resort nghỉ dưỡng, biệt thự biển,...
Khi đầu tư loại bất động sản này sẽ tồn tại những vấn đề chính như:
- Cam kết lợi nhuận “khủng" từ chủ đầu tư bằng văn bản cam kết
- Thực hiện cam kết nửa vời
- Khi có vướng mắc việc giải quyết còn lúng túng, chưa có hành lang pháp lý đảm bảo để giải quyết mâu thuẫn.
Nhà đất không hình thành đơn vị ở thường là những sản phẩm chưa có trong quy định của pháp luật được cam kết về mức lợi nhuận cao
Điển hình có thể thấy như thông tin dự án condotel tại Đà Nẵng gần đây bị thu hồi sổ đỏ. Khi mua bán loại hình BĐS này nếu phát sinh mâu thuẫn giữa 2 bên, các cam kết thường chỉ căn cứ vào hợp đồng khai thác căn hộ giữa 2 bên chứ không đề cập đến tính pháp lý của sản phẩm. Dòng sản phẩm này vẫn chưa hoàn chỉnh tính pháp lý, còn tồn tại nhiều lỗ hổng nên tiềm ẩn nhiều rủi ro cao đối với nhà đầu tư.
