Khi mua chung cư bao lâu chủ đầu tư phải xin cấp sổ hồng cho cư dân?

Sổ hồng chung cư là gì?

Sổ hồng chung cư là chứng thư pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ sở hữu căn hộ chung cư hợp pháp. Đây là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cấp cho cư dân, tại trang 2 Giấy chứng nhận sẽ ghi thông tin về nhà chung cư. Theo khoản 1 Điều 3 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT thì Giấy chứng nhận gồm 01 tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen và Trang bổ sung nền trắng.

Hiện nay, việc chậm cấp sổ hồng chung cư còn khá nhiều, gây nhiều khó khăn, bức xúc cho cư dân. Có 1 số nguyên nhân gây ra việc chậm trễ cấp sổ hồng như có thể do dự án chưa được nghiệm thu mà người dân đã vào ở hoặc do chủ đầu tư xây dựng trái phép cũng có trường hợp chủ đầu tư chậm nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận.

Khi nào được cấp sổ hồng chung cư:

Căn cứ khoản 7 Điều 26 Luật Nhà ở 2014, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm như sau:

“Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.”.

Theo đó, trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ thì chủ đầu tư phải chuẩn hồ sơ, thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho người mua.

Mặt khác, thời gian giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận kể từ khi nhận được hồ sơ đề nghị là 15 ngày làm việc (theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP).

Như vậy, chủ đầu tư phải làm thủ tục xin cấp sổ hồng chung cư cho người mua trong thời gian 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ.

Thời hạn cấp sổ hồng

Mặc dù trên thực tế Sổ hồng thường ghi thời hạn là 50 năm (phụ thuộc theo dự án chung cư) nhưng pháp luật không ấn định Sổ hồng có giá trị bao nhiêu lâu. Giá trị của Sổ hồng phụ thuộc vào thời hạn sử dụng chung cư.

Theo Khoản 1 Điều 99 Luật Nhà ở năm 2014 quy định thời hạn sử dụng chung cư cụ thể như sau:

“Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở.”.

Ngoài ra, khi chung cư hết niên hạn sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh sẽ tiến hành kiểm định:

- Nếu nhà chung cư bảo đảm chất lượng và bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu chung cư được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định.

- Nếu nhà chung cư có nguy cơ sập đổ, bị hư hỏng nặng, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì ban hành kết luận kiểm định và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu căn hộ:

+ Trường hợp khu đất có nhà chung cư phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng nhà chung cư mới.

+ Trường hợp khu đất nhà chung cư không phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu chung cư phải bàn giao chung cư cho cơ quan có thẩm quyền tiến hành phá dỡ và xây dựng công trình khác.

Các chủ sở hữu có nhà chung cư bị phá dỡ được bố trí nhà ở tái định cư.

Theo Khoản 40 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP quy định:

- Cấp sổ hồng lần đầu: 30 ngày làm việc. Với xã miền núi thì thời gian này kéo dài thêm 10 ngày thành 40 ngày làm việc.

- Cấp sổ hồng do mua bán, chuyển nhượng: 10 ngày làm việc. Nếu ở xã miền núi thì thời gian này là 20 ngày làm việc.

Như vậy, thời gian tối đa để người mua chung cư từ chủ đầu tư được cấp sổ hồng là 90 ngày, ở miền núi là 100 ngày.

Khi làm thủ tục xin cấp sổ hồng, Khoản 4 Điều 9 Luật Nhà ở nêu rõ, khi chủ đầu tư làm thủ tục xin cấp sổ hồng thì sổ hồng được cấp cho người mua chung cư, không phải cấp cho chủ đầu tư.

Nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng thời hạn sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính (nộp tiền phạt cho Nhà nước), còn người mua chậm nhận được sổ hồng.

Do vậy, nếu gặp trường hợp chủ đầu tư chậm làm giấy chủ quyền gây ảnh hưởng đến quyền lợi của mình, người mua nhà có thể yêu cầu chủ đầu tư nhanh chóng thực hiện thủ tục hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý hành vi vi phạm nói trên.

Làm gì khi chủ đầu tư chậm cấp sổ hồng?

Để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi chủ đầu tư chậm cấp sổ hồng, người mua căn hộ có thể tổ chức cuộc gặp trực tiếp với chủ đầu tư để trao đổi và đề nghị hoàn tất giao sổ cho người mua căn hộ.

Trong trường hợp chủ đầu tư tiếp tục vi phạm nghĩa vụ, người mua căn hộ có thể làm đơn kiến nghị với thanh tra xây dựng hoặc UBND cấp có thẩm quyền để can thiệp.

Nếu trong hợp đồng có điều khoản phạt vi phạm khi chậm thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận hoặc người mua có thiệt hại do hành vi chậm thực hiện thì yêu cầu chủ đầu tư thực hiện theo điều khoản đã thỏa thuận hoặc khởi kiện.

Trường hợp người mua tự thực hiện thủ tục cấp sổ hồng, theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng thì không quá 15 ngày.

Ngoài ra, khi nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận, cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ ghi rõ hạn trả kết quả. Nếu quá thời hạn mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa giải quyết thì người dân được quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính.