1 năm trước
Trong ấn phẩm “Bên mua cần biết luật lệ gì?" của tác giả Nguyễn Văn Lộc - Luật sư điều hành Công ty luật LPVN cùng đồng tác giả ông Lương Ngọc Đinh - Giám đốc Công ty luật Thịnh Việt Trí và ông Nguyễn Tấn Phong chuyên gia pháp lý có nêu 6 bước quan trọng để phòng tránh rủi ro khi mua bán nhà đất qua hình thức trên giấy. Cụ thể như sau:
Kiểm tra năng lượng của chủ đầu tư thông qua các dự án đã làm, dự án đã được chấp thuận hay được phép huy động cấp vốn hay chưa? Cùng với đó người mua cần tìm hiểu rõ ràng về cơ sở đảm bảo chủ đầu tư triển khai dự án đến khi hoàn tất thông qua giấy tờ cam kết, giải trình tài chính khi xin chấp thuận đầu tư dự án.
Đối với trường hợp mua nhà hình thành trong tương lai người mua cần yêu cầu chủ đầu tư, đơn vị phân phối cung cấp thông tin liên quan đến dự án như: giấy phép xây dựng, đã hoàn tất giai đoạn làm móng ở thời điểm rao bán chưa?
Mua nhà hình thành trong tương lai người mua cần yêu cầu chủ đầu tư, đơn vị phân phối cung cấp thông tin liên quan đến dự án
Khi mua nhà theo hình thức trên giấy dù mua bằng vốn tài chính tự có hay đi vay thì người mua cũng cần yêu cầu nhà đầu tư/bên phân phối giải trình về việc có ngân hàng đứng ra bảo lãnh dự án theo luật nhà ở hay không?
Thông thường đối với hình thức bảo lãnh sẽ có 2 cách bảo lãnh: bảo lãnh toàn bộ dự án và chỉ bảo lãnh đối với từng căn riêng lẻ.
Đặc biệt người mua nhà dự án cần hết sức quan tâm tới vấn đề dự án này có đang thế chấp hay không? Nếu có thế chấp thì thế chấp tại 1 hay nhiều ngân hàng khác nhau?
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thường là hình thức hợp đồng chuyển nhượng. Chúng đều ẩn chứa những mục đích riêng của bên bán vì thế nó gần như là thách thức đòi hỏi người mua cần hết sức cẩn trọng.
Trước khi ký kết bất cứ hợp đồng mua bán nào, người mua nhà cần đọc kỹ các điều khoản nêu trong hợp đồng, điều khoản quy định về chất lượng nhà ở, thông tin dự án có đảm bảo trên thực tế thực hiện đúng hay không?
Ngoài ra việc xác định các khoản phí tại thời điểm hiện tại và tương lai được tính toán như thế nào? Nội dung hợp đồng có nêu cách tính diện tích căn hộ chi tiết hay không? Đặc biệt đừng bỏ qua chi tiết cam kết về lối đi chung/riêng!
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thường là hình thức hợp đồng chuyển nhượng
Khi mua nhà trên giấy người mua cần làm rõ việc chủ đầu tư sẽ đưa ra phương án giải quyết và cách giải quyết như thế nào nếu thời gian bàn giao nhà chậm tiến độ so với cam kết trong hợp đồng. Đặc biệt nếu căn hộ bàn giao không đúng theo mẫu thiết kế bản vẽ đã cam kết thì giải quyết ra sao?
Mua nhà hình thành trong tương lai người mua đừng chủ quan trước bất cứ tình huống nào. Đặc biệt không nên bỏ qua những trường hợp chủ đầu tư không thể thực hiện hợp đồng như: không thực hiện dự án hoặc không bàn giao nhà ở. Với trường hợp này chủ đầu tư sẽ dùng phương án nào để giải quyết? Đây là bước quản lý rủi ro khi mua nhà trên giấy nhưng thường người mua hay bỏ qua.
Theo các tác giả, khi người mua nhà trên giấy thực hiện rà soát, kiểm tra pháp lý chặt chẽ theo những bước trên thì gần như đảm bảo an tâm về suất đầu tư trên. Tuy nhiên thực tế cho thấy không phải lúc nào chủ đầu tư cũng trả lời những thắc mắc hay giải trình đầy đủ các câu hỏi của người mua bởi họ cần thời gian để hoàn chỉnh bộ hồ sơ pháp lý dự án. Người mua cần linh động thời gian để tạo điều kiện cho doanh nghiệp nhưng cần được đảm bảo có lịch hẹn trả lời cụ thể.
Với nhà đầu tư mạo hiểm vẫn có thể mua nhà ngay khi dự án chưa hoàn thiện pháp lý để hưởng mức giá tốt hơn nhằm thu về lợi nhuận cao hơn nếu như mọi việc suôn sẻ. Tuy nhiên tốt nhất nên mua bán an toàn bằng việc chọn mua ở thời điểm dự án đã hoàn thành pháp lý, mức giá bán lúc này có thể cao hơn nhưng bạn hoàn toàn yên tâm hơn về rủi ro phát sinh.
