34 tháng trước
Không giống như loại hình nhà ở thông thường, mua bán nhà đất đang bị thế chấp tại ngân hàng chỉ hợp pháp khi có sự đồng ý của bên ngân hàng tức bên nhận thế chấp. Người mua lúc này sẽ thanh toán tiền chuyển nhượng cho bên thế chấp có nguồn để trả nợ và giải chấp tài sản đó. Người bán tài sản sẽ đi công chứng hợp đồng, chuyển nhượng và bàn giao BĐS theo quy định. Nếu mọi việc diễn ra thuận lợi thì cả 3 bên đều suôn sẻ: người bán thì có thể thoát khỏi gánh nặng trả nợ, người mua thì yên tâm về pháp lý còn ngân hàng sẽ sẽ thu hồi được nợ.
Tuy nhiên hình thức mua nhà này bị ràng buộc bởi nhiều quan hệ phức tạp khi có bên thứ 3 can thiệp vào. Dự án thế chấp ngân hàng tức chủ đầu tư đã bàn giao giấy chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng BĐS liên quan đến dự án đó nên việc sang tên chuyển nhượng có thể mất nhiều thời gian và gặp khó khăn. Chưa kể tới tình huống người bán lật kèo nhận tiền rồi nhưng không hoàn thiện thủ tục chuyển nhượng cần thiết cho người mua. Vì thế để hạn chế rủi ro tiềm ẩn nếu chọn mua nhà dự án đang thế chấp ngân hàng bạn cần đặc biệt lưu ý những điểm sau:
Thông tin về bên bán chính là cơ sở vô cùng quan trọng đảm bảo giao dịch nhà đất an toàn. Nếu mua bán nhà đất thế chấp hợp pháp thì buộc phải có sự đồng ý của ngân hàng. Trường hợp bên bán không thế chấp cho ngân hàng mà thế cho 1 cá nhân, tổ chức vay lãi cao nào đó thì người mua chắc chắn sẽ gặp rủi ro.
Nhà đất thế chấp có thể giá hời hơn một chút hay ở vị trí thuận lợi nhưng đừng vì thế mà vội giao dịch khi chưa thực sự nắm chắc thông tin. Hãy tìm hiểu kỹ về người bán thông qua những lần tiếp xúc, nói chuyện hay trực tiếp thăm dò từ người dân sống trong khu vực. Chẳng hạn như điều tra xem người bán có đang trong tình trạng nợ nần hay không? Có dính vào vay lãi cao, vay nóng hay chưa?
Kiểm tra kỹ thông tin về ngôi nhà dự định mua
Người mua nhà cần yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ các loại giấy tờ pháp lý có liên quan đến BĐS đó, giấy tờ chứng minh ngân hàng đã đồng ý cho chủ đầu tư được bán nhà để vay vốn,... Kiểm tra thật kỹ các thông tin trên giấy tờ đó để xác minh đúng người đứng tên, đó có phải là tài sản đồng sở hữu của nhiều người hay không? Bạn cũng có thể đến cơ quan chức năng để kiểm tra trực tiếp và xác thực thông tin trên giấy tờ pháp lý.
Đối với giao dịch mua bán nhà đất thế chấp, giao dịch sẽ có sự tham gia của bên thứ 3 chính là người mua nhà, người bán nhà và bên nhận thế chấp (ngân hàng). Việc thanh toán tiền mua BĐS giữa bên mua và bên bán và việc thanh toán khoản nợ vay ngân hàng của bên bán với ngân hàng sẽ được lập thoả thuận bằng văn bản. Văn bản này có sự ràng buộc giữa quyền lợi và nghĩa vụ của cả 3 bên để đảm bảo hợp pháp. Người mua cần đọc kỹ biên bản và các điều khoản rõ ràng, cần làm rõ trách nhiệm và nghĩa vụ của các bên nếu trường hợp phát sinh không thể tách sổ thì khi giải chấp ai sẽ là người giữ sổ.
Trong trường hợp số tiền bán nhiều hơn so với số tiền nợ ngân hàng thì bên mua sẽ có trách nhiệm nộp bằng số tiền vay gồm cả gốc + lãi cho ngân hàng để thanh toán cho bên bán. Sau khi thanh toán đủ ở ngân hàng bên bán sẽ được ngân hàng xóa thế chấp, trả lại giấy tờ pháp lý. Số tiền còn lại người mua sẽ trả cho bên bán theo thoả thuận giữa 2 bên về hình thức thanh toán.
Không thể chủ quan nếu mục đích chính của ngân hàng đối với giao dịch đó thu nợ từ bên thế chấp
Sự tham gia của ngân hàng là bên thứ 3 giúp người mua yên tâm phần nào về tính an toàn pháp lý của BĐS. Tuy nhiên không thể chủ quan nếu mục đích chính của ngân hàng đối với giao dịch đó thu nợ từ bên thế chấp. Bản chất việc mua bán nhà thế chấp đã chứa nhiều rủi ro đôi khi nó còn phụ thuộc vào sự may rủi của người mua. Mọi thủ tục đều cần được thoả thuận bằng văn bản thay vì thỏa thuận miệng. Để yên tâm hơn người mua có thể mang công chứng toàn bộ giấy tờ có liên quan đến văn phòng luật sư để được tư vấn rõ hơn.
3 tuần trước
4 tuần trước
1 tháng trước
